Immobilienkauf in Griechenland
Folgender Beitrag stellt eine kurze, übersichtliche Anleitung zum Immobilienkauf in Griechenland dar.
Dem deutschen Juristen, aber auch dem juristischen Laien, der sich mit dem Immobilienerwerb in Deutschland befaßt, kommt die Tatsache zugute, daß das griechische Sachenrecht, genauso wie viele Gebiete des griechischen Zivilrechts, viele Gemeinsamkeiten mit dem deutschen Recht erweist. So dürfte dem am deutschen Rechtsverkehr gewöhnten nicht fremd wirken, daß auch in Griechenland der Kaufvertrag über Immobilien notariell beurkundet werden muß und erst durch die Eintragung im Grundbuch wirksam wird.
Nicht wenig sind aber die Eigenartigkeiten, die man berücksichtigen muß. So gilt im Gegenteil zum deutschen Sachenrecht das Abstraktionsprinzip beim Immobilienerwerb in Griechenland nicht. Wenn der Kaufvertrag (die schuldrechtliche Einigung) nichtig ist, wird auch der gutgläubige Käufer nicht Eigentümer.
Formalien
Auch in Griechenland ist für den Immobilienerwerb die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben.
Sowohl der Kaufvertrag als auch die Einigung der Parteien über die Übertragung des Eigentums werden vom Notar beurkundet. In der Tat werden beide Verträge in dieselbe Urkunde aufgenommen. Ein weiteres Formerfordernis, allerdings nur für den Immobilienerwerb durch Kauf, stellt die Pflicht der Parteien dar, sich bei der Unterzeichnung des Vertrags anwaltlich vertreten zu lassen. Die anwaltliche Vertretung ersetzt jedoch das persönliche Erscheinen und Unterzeichnen des Vertrags durch die Parteien nicht. Die Verträge werden gemeinsam von den Anwälten der Parteien und dem Notar entworfen, und von den Parteien oder ihren Bevollmächtigten unterschrieben.
Gerade für ausländische Käufer oder Verkäufer ist interessant, daß die Beurkundung auch von einem griechischen Konsulat vorgenommen werden kann, wenn mindestens eine der Parteien ihren Wohnsitz im Zuständigkeitsbereich des Konsulats hat. In diesem Fall besteht auch kein Anwaltszwang, theoretisch könnte somit die Angelegenheit billiger werden.
Vollmacht
Nicht selten erweist sich der Kauf einer Immobilie in Griechenland als zeitraubende Angelegenheit. Insbesondere der Weg durch das Finanzamt bzw. die Finanzämter kann lange dauern. Der im Ausland Ansässige kann sich sowohl vor dem Notar als auch vor den Finanzämtern durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Die Vollmacht für den Immobilienerwerb muß zwar auch beurkundet sein, diese Beurkundung kann aber auch von einem deutschen Notar oder von einem griechischen Konsulat vorgenommen werden. Zu beachten ist, daß die Vollmacht, die auf griechische Sprache verfaßt oder amtlich übersetzt sein muß, sämtliche vom Bevollmächtigten im Namen des Vollmachtgebers vorzunehmenden Handlungen umfassen und beschreiben muß. Am besten sollte man den Text der Vollmacht von dem Notar, der in Griechenland den Kaufvertrag beurkundet wird, zitieren lassen.
Kaufpreis
Der Kaufpreis der zu verkaufenden Immobilie wird natürlich zwischen den Parteien frei vereinbart. Der vereinbarte Kaufpreis gilt jedoch nicht für das Finanzamt, das die Grunderwerbsteuer festsetzt.
Das Finanzministerium veröffentlicht jedes 2. oder 3. Jahr die sogenannten objektiven Werte von Immobilien. Danach wird der Wert der Immobilie anhand von objektiven Kriterien, Ort, Beschaffenheit, die Nähe zur Küste in Urlaubsgebieten usw, ungefähr wie der Mietspiegel in Deutschland, ermittelt Diese Werte stellen das Minimum des Kaufpreises, wonach Steuer usw. berechnet wird (dazu unten), auch wenn der tatsächliche Kaufpreis niedriger ist. Das bedeutet in der Tat, daß auch wenn die Parteien z. B. einen Kaufpreis in Höhe von 100.000 Euro vereinbart haben der objektive Wert der Immobilie jedoch 150.000 Euro beträgt, das Finanzamt die Grunderwerbsteuer anhand eines Kaufpreises in Höhe von 150.000 Euro berechnen wird. Sollte dagegen der Kaufpreis höher als der objektive Wert der Immobilie sein, wird die Grunderwerbsteuer nach dem tatsächlichen Kaufpreis berechnet. In den meisten Fällen ist der objektive Wert niedriger als der Kaufpreis, manchmal sogar niedriger als die Hälfte des Kaufpreises. In der Praxis wird auch in diesen Fällen meistens der objektive Wert als Kaufpreis im Vertrag genannt. Das ist zwar nicht direkt legal, führt jedoch zu einer erheblichen Minderung der Grunderwerbsteuer sowie der Grundgebühren von Notar und Anwälten (dazu unten), wird im Griechenland praktiziert und von den Finanzämtern geduldet.
In Gebieten, in denen das System der objektiven Werte kein Anwendung findet, läßt sich die Grunderwerbsteuer durch Vergleichsobjekte ermitteln. Die sind Immobilien im selben Ort und von ähnlicher Beschaffenheit, die zeitlich nah veräußert wurden. Auch hier hat das Finanzamt das erste Wort. Allerdings sollten kaum noch Gebiete Griechenlands vorhanden sein, die vom System der objektiven Immobilienwerte nicht erfaßt sind.
Das Grundbuch ist in Griechenland anders als in Deutschland nicht nach Grundstücken sondern nach Personen organisiert. Jede Person, die Inhaber von dinglichen Rechten im Zuständigkeitsbereich des jeweiligen Grundbuchamtes ist, ist in einem Blatt des Grundbuchs eingetragen. Dort sind alle seine Rechtspositionen betreffend Immobilien aufgelistet (Eigentumsrechte, Erbannahmeerklärungen, Nießbrauchrechte usw.). In anderen Büchern, wieder nach Personen organisiert, werden die Hypotheken, die rechtshängigen Herausgabeklagen und die Beschlagnahmen von Grundstücken eingetragen.
Was der Käufer vor dem Vertragsschluß auf keinen Fall vernachlässigen darf, ist die Eigentumsverhältnisse der zu erwerbenden Immobilie im Grundbuchamt zu prüfen. Diese Kontrolle beschränkt sich nicht nur darauf, ob der Verkäufer tatsächlich als Eigentümer eingetragen ist. Es muß vielmehr weiterhin geprüft werden, ob die Immobilie mit Rechten Dritter belastet ist.
Zum anderen ist der Fall der Ersitzung zu beachten, die in Griechenland besonders großzüig ist. Gemäß Artikel 1041 des griechischen Bürgerlichen Gesetzbuches wird derjehniger, den 10 Jahre lang ununterbrochen in Besitz der Immobilie im Guten Glauben ist, er sei der Eigentümer, Eigentümer (sogenannte ordentliche Ersitzung). Gemäß Artikel 1045 des griechischen Bürgerlichen Gesetzbuches wird derjehniger, der 20 Jahre lang ununterbrochen im Besitz einer Immobilie ist, unabhängig davon, ob er gutgläubig oder bösgläubig ist, Eigentümer der Immobilie. Das bedeutet, daß
Gleich nach Unterzeichnung des Vertrages ist seitens des Käufers die Eintragung des Vertrags in das örtlich zuständige Grundbuchamt zu beantragen. Erst durch die Eintragung wird der Vertrag wirksam.
Grunderwerbssteuer
Der Steuersatz, nach dem die Grunderwerbssteuer berechnet wird, beträgt für die ersten 15.000 Euro des Kaufpreises 7% wenn in der Ortschaft, wo die Immobilie sich befindet, eine Feuerwehrstation vorhanden ist und 7% wenn dies nicht der Fall ist. Für den restlichen Betrag des Kaufpreises beträgt die Grunderwerbsteuer 9% im ersten Fall und 11% im zweiten. So wurde z.B. die Grunderwerbsteuer für ein Urlaubshaus im Lande (ohne Feuerwehr) mit einem Kaufpreis in Höhe von 40.000 Euro 3.300 Euro betragen.
Das Finanzministerium plant eine Änderung der Grunderwerbsteuer, und zwar soll bei neugebauten Wohnungen die Mehrwertsteuer eingeführt werden. Grundsätzlich beträgt sie 18%, allerdings soll in diesem Fall weniger betragen. Das soll erst im kommenden Jaher eingeführt werden, allerdings liegt ein entsprechender Gesetzesentwurf noch nicht vor, obwohl es seit über einem Jahr diskutiert wird. Ein weiterer Vorschlag, der dem Finanzministerium vorliegt, sieht den Ersatz der Grunderwerbsteuer sowie anderen, kleineren Grundbesteuerungsformen durch eine einheitliche Steuer vor, welche einen weit kleineren Steuersatz haben soll und jährlich zu entrichten sein wird.
Gemeindesteuer
Bemessen an der derart ermittelten Grunderwerbssteuer wird ein weiteres 3% zugunsten von Städten und Gemeinden festgesetzt (Gemeindesteuer).
Grunderwerbsteuerpflichtig ist der Käufer, dagegen belastet die Gemeindesteuer den Verkäufer, in der Praxis wird sie jedoch aufgrund von Vereinbarung an den Käufer übertragen.
Formalien
Folgende Bescheinigungen sind vom Finanzamt zu holen und müssen dem Notar spätestens bei der Beurkundung des Vertrags vorgelegt werden:
1. Bescheinigung des Finanzamtes des Ortes, wo die Immobilie sich befindet, über die Entrichtung der Grunderwerbsteuer.
2. Bescheinigung des für den Verkäufer zuständigen Finanzamtes, daß der Verkäufer für das durch die Nutzung der Immobilie erlangte Einkommen (Miete, Pacht usw.) besteuert wurde, bzw. die eidesstattliche Versicherung des Verkäufers, daß die Immobilie kein Einkommen erbracht hat.
3. Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes, daß der Verkäufer Steuererklärung über sein in Griechenland befindendes Grundvermögen vorgelegt hat. Damit wird der mit Gesetz vom 1997 geschaffenen Besteuerung des Großgrundvermögens Rechnung getragen. Wenn das gesamte Grundvermögen des Verkäufers aufgrund seines Wertes nicht steuerpflichtig ist, kann diese Bescheinigung mit einer eidesstattlichen Versicherung des Verkäufers ersetzt werden, daß er nicht grundvermögenssteuerpflichtig ist.
Die Gorßgrundvermögensteuer muß besonders beachtet werden, wenn jemand eine teurere Immobilie erwerben möchte (dazu unten).
4. Bescheinigung steuerlicher Fertigkeit. Ausländer, die keinen festen Wohnsitz in Griechenland haben, werden gemäß Beschlusses des Finanzministers von dieser Pflicht befreit.
5. Auch Ausländer, die in Griechneland Immobilien kaufen, müssen die Erstellung einer Steureieregisternummer beantragen.
Steuerbelastung nach dem Erwerb der Immobilie
1. Grundvermögensteuer
Der griechische Fiscus belastet mit einer sogenannten Großgrundvermögensteuer, die jährlich zu errichten ist, den gesamten Grundvermögen einer Person, die nach den objektiver Immobilienwerten einen gewissen Wert übersteigt. Dieser Wert beläuft aktuell auf 243.600 Euro für natürliche Personen und 487.200 Euro für verheiratete natürliche Personen, wobei der steuerfreie Wert für die zwei erste Kinder um 61.650 Euro für jedes Kind erhöht wird und um 73.400 Euro für jedes weitere Kind. Bei den juristischen Personen ligt die steuerfreie Grenze bei 243.600 Euro. Der Steuersatz liegt bei juristischen Personen auf 0,7%, bei natürlichen Personen bei 0,3% für die ersten 146.735,14 Euro und wird stufenweise bis zu 0,8% für den Wert über 293.470,28 Euro erhöht.
2. Einkommensteuer
Auch Ausländer müssen Einkommensteuer zahlen, wenn sie durch die Immobilie Einkommen haben, was üblicherweise Einkommen durch Vermietung der Immobilie sein wird. Nach dem Deutsch-griechischen Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung ist Einkommen, welches durch Immobilien gewonnen wird, am Sitz der Immobilie zu besteuern, also in Griechenland. Wenn man vermietet, muß eine Einkommensteuererklärung jährlich abgeben und Steuer zahlen. Zwar darf dieses Einkommen nicht nochmal z.B. in Deutschland besteuert werden, allerdings verlangen oft die deutsche Finazämter die Erklärung über dieses Einkommen, nicht um es zu besteuern, sondern um den Steuerpflichtigen in entsprechender Einkommensstuffe anzuordnen. Jeder schriftliche Mietvertrag in Griechenland muß dem für den Vermieter zuständigen Finanzamt in Kopie vorgelegt werden. Sollte man in Griechenland eine Räumungsklage oder Klage auf Zahlung der geschuldeten Mietzinsen erheben, muß er dem Richter eine Bestätigung des zuständigen Finazamtes vorlegen, daß das Einkommen aus diesem Mietvertrag dem Finanzamt erklärt wurde.
Fälle von Steuerbegünstigung
Man sollte auf jedem Fall einige Steuerbegünstigungen erwähnen, die der griechische Fiskus im Rahmen der Sozialpolitik anbietet, obwohl sie für einen deutschen oder überhaupt auswärtigen Kaufinteressenten nicht von erster Bedeutung sind.
1. Es wird keine Grunderwerbsteuer für einen Kaufpreis bis zum 65.000 Euro berechnet, wenn griechische Staatsangehörige oder solche eines EU-Mitgliedstaates, eine Wohnung oder sonstige Immobilie, die zu Wohnzwecke dienen (keine Geschäftsräume) kaufen, wenn sie ihren festen Wohnsitz, jedoch kein Wohnungseigentum in Griechenland haben. Der steuerfreie Kaufpreis wird bei Verheirateten auf 100.000 Euro erhöht. Für jedes Kind wird der steuerfreie Kaufpreis um 20.000 Euro erhöht, ab dem dritten Kind um 30.000 Euro.
2. Das griechische Steuerrecht sieht auch eine Begünstigung bei der Übertragung von Grundeigentum an die Kindern (sogenannte elterliche Schenkung), wobei der Beschenkte bis zu einem Betrag in Höhe von 90.000 Euro nicht besteuert wird.
Bebauung auf eigene Initiative
Wenn man in Griechenland ein Grundstück bebauen will, ist zu beachten, daß Grundstücke außerhalb des Bebauungsplans eine Fläche von 4.000 m2 aufweisen müssen, um bebaubar zu sein. Für kleinere Grundstücke wird keine Baugenehmigung erteilt. Man sollte sich nicht überraschen lassen, wenn man in Griechenland außerhalb von Baugebieten kleinere bebaute Grundstücke sieht. Sie wurden ohne Baugenehmigung gebaut und wurden entweder später legalisiert oder sind immer noch illegal. Diese Vorgehensweise wird zwar immer noch in Griechenland praktiziert und teilweise geduldet, ist jedoch gefährlich und kann jemanden vor die Strafgerichte bringen.
Da Griechenland ein erdbebengefärdetes Land ist, ist auch die Bauordnung dementsprechend streng. Nach dem letzten Erdbeben in Athen im Jahr 1999 wurde sogar noch strenger, was auch auf die Baukosten gewirkt hat. Man sollte im Allgemeinen mit etwa 600 bis 850 Euro pro m2 rechnen.
Anwaltskanzlei Christopoulos
Thessaloniki Griechenland
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